国务院调控楼市 二套房首付不低于40%

南坪一房交会上，市民正在咨询有关房贷政策 首席记者 钟志兵 摄

打击投机性购房，二套房首付款不得低于40％！昨日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，近期部分城市出现房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，抑制投资投机性购房需求，购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险制定。

按照此前银监会要求，二套房首付不得低于40％，但各地在操作上有所松动，对打击投机购房没有起到很好的作用。

《通知》摘要

加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷款首付款比例不得低于40%。

继续实施差别化的住房税收政策。

加强房地产信贷风险管理，防止境外热钱冲击我国市场。

继续整顿房地产市场秩序。住建部要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序的查处力度。要依法查处价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

加强市场监测。及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准。

进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级政府负总责，市、县政府抓落实的工作责任制。

国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。

房市

买一套40万元二套房首付要多付4万

打击投资客稳定房价

二套房首付不少于四成，这对最近“二套房五成首付”的传言作出了正式回应。对此，一些品牌开发商昨日表示，从去年11月底他们都是按此四成执行。一些投资客则没有这般乐观，表示可能会转型。专家认为，该政策将对购房者的心理产生影响。

对比

投资影响

此前多数首付都是三成

按照新政的规定，二套房首付不少于四成。琴琴房产董事长周龙说，目前市场上成交的房屋，总价40万元左右的特别多。以此为例，首付四成为16万元。

据悉，此前执行的二套房政策，虽然规定执行四成首付，但当初为了刺激消费，规定改善型住房可比照首套房，而首套房的首付可以为两成。一位不愿意透露姓名的中介老板表示，在2009年上半年，不少银行在实际执行过程中，对于二套房是否属改善型住房，审查并不严格，不少投资者可以钻空子，到了下半年，一些大型银行加大了审查力度，不过还是有“空子”可钻，一般可以把二套房首付降到三成。按首付三成计算，总价40万元的房屋首付为12万，和首付四成相比，相差四万元。

投资

投资客利润减少欲转型

“没想到来得这么快。”广东在渝投资楼市的李先生表示，二套房首付的提高，直接导致的后果是购买力下降。比如原来有150万元现金，按首付三成算，每套房首付12万，加上大修基金和税费等，差不多每套房15万，可买10套房。首付四成后，加上税费和大修基金，在19万元左右，不够买8套房。从这个意义上讲，利润就少了两成以上。

利润减少，一些投资客可能会转型。钢运置业董事长代育松说，不少投资客在元旦节前把手中的房源处理了一大半，回笼的资金正在寻找出路，有的好几个投资客“打组合”，集中资金给开发商贷款，一方面让开发商投新项目；另外到了年底，有的开发商由于前期拿地后流动资金不够，需要借钱支付工程款。

影响

对中小开发商影响较大

“影响不会很大，从去年12月开始，二套房首付全按照至少四成执行。”隆鑫地产有关负责人表示，为此市调人员调查了70多个楼盘，从北部新区的楼盘到九龙坡华岩新城附近，和品牌开发商合作的基本都是国有商业银行，二套房贷款严格执行首付四成。

中国指数研究院高级分析师郭雨明认为，更多影响的是中小开发商，不少房贷市场占比较低的银行和他们合作，吸引购房者的往往就靠二套房的首付较低。

预测

不少人可能会延迟购房

“这次政策最大的影响是不少购房者会延迟购房计划。”郭雨明说，以40万元总房价为例，从三成到四成，要提前拿出4万元现金，这相当于一般的装修款了，一些准备购房的中等收入者可能会延迟购房计划。特别是最近一系列楼市的政策，从宏观上看，有政策回调的兆头，就目前来看，可能会有不少的购房者选择等政策调整完毕再购房。毕竟从目前的态势看，国家支持首次购房，打击投机购房，对稳定房价、楼市健康发展是个利好。

首席记者 柴伟 实习生 蓝山

银行

有些银行对二套房利率暗中“松动”

二套房利率仍有八五折

国务院明确二套房贷款首付不低于40%，而且重申第二套住房的认定必须以家庭为单位。记者昨日在市内银行网点发现，监管层再三重申要严控二套房贷，首付四成已经“逗硬”执行，但部分银行还是在执行过程中，对二套房利率暗中给予了“松动”。

常态

优惠提醒

二套房贷首付比例下限40%

昨日，记者走访我市各大商业银行发现，对第二套房的贷款政策口风都较严——凡是以前家庭成员中有人贷款买过房，目前人均居住面积超过了27.3平方米，无论以前的房贷是否还完、房子是否出售，再次贷款买房均按第二套房政策执行，即首付必须四成，利率上浮10%。

据一大型国有商业银行人士介绍，该行二套房贷款的界定以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，在申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付款比例下限为40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上进行适当上浮。同时，不少股份制银行人士也表示，自去年上半年银行结束天量放贷后，银监部门也多次发出通知强调严格执行二套房贷规定，对二套房的首付比例都在四成左右。

优惠

部分二套房贷利率有折扣

也有股份制商业银行人士表示，国家对二套房的认定标准和首付款比例有严格要求，但并未对利率优惠与否做出明确要求，该行暂时没有执行房贷利率在基准利率基础上上浮10%，而且优质客户还可享受打折优惠。昨日，记者从市内商业银行了解到，一些商业银行已经拿到今年的信贷额度，虽然具体的投放政策还没出台，但对于房贷这块市场已经开始出击。而且，对于贷款购买二套房的，只要个人信用好而且首套房面积不大，都可以享受利率8.5~9折不等的优惠。

提醒

已办首付三成的不受影响

去年一月，为支持居民改善居住条件，各地纷纷出台措施——对购买改善型二套房贷款的，比照执行首套房贷的政策。当时，只要是全市知名开发商开发的楼盘，贷款人以前无恶意拖欠，买第二套房可以只首付三成，按央行公布的基准利率执行。当时，居民储蓄意愿居高不下，信贷政策又比较宽松，银行手头有大把的钱急于贷出去。各银行都在努力拼抢个人贷款业务，所以部分银行甘愿踩红线，暗中松动第二套房贷款政策。银行人士称，对于已经办理首付三成的存量房贷客户，此次的通知不会造成任何影响。记者 梁龄

专家说法

先卖房后买房仍然可规避

这一2009年就有的“二套房贷首付四成”“旧政”，反映出中央不希望房地产大起大落，而普通百姓想要从这一政策中寻求“房价因此而下跌”的期望再一次落空。记者昨日采访各方专家表示，对于二套房贷的执行，还是有不少的规避手段。专家表示，“先卖房后买房，还是第一次；先买房后卖房，这是第二套。”也就是说，如果先卖房后买房的话，在银行的贷款记录上，还是首次置业者，并不会因此受到约束。

利率上浮才更具有杀伤力

专家们认为，首付四成的执行可以有效防范房地产的风险，但是如果利率上浮的话，将是一个惩罚性的措施，对于房地产市场的杀伤力远远大于首付政策。然而，政策并没有这么做。利率是一个风险手段，而不是政策手段。利率上由银行来定，就是将风险交给市场，银行会根据客户的资质来制定。

2010年房价还将温和上涨

中央对房地产市场的政策，目前是税费、土地和金融，三只靴子都已经落地，但是“相当温和”，在经济整体还不明朗的情况下，中央对于房地产市场不太可能出现很“严厉”的调控措施，这些政策只是防止房价过快增长。“楼市可能在明后年才会有像样的调控，不过今年房价的上升会温和很多。”专家表示。

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